Usufrutto, le regole 2024: dall’accordo gratuito al notaio, come funziona e come si calcola

L’usufrutto costituisce, a tutti gli effetti, un diritto reale su un bene di proprietà di un altro soggetto. L’usufruttuario ha diritto di utilizzare e beneficiare di un immobile, ad esempio, la cui proprietà è in capo ad una terza persona. L’usufrutto è disciplinato dall’articolo 981 del Codice Civile, il quale stabilisce il diritto di una persona – ossia l’usufruttuario – di godere di un bene di proprietà altrui, con un unico obbligo: quello di non andare a modificarne la destinazione economica.

Nel caso più frequente – ossia l’usufrutto di una casa – l’usufruttuario ha diritto ad utilizzare l’immobile. Ha diritto a trarne ogni utilità, con l’unico obbligo di non cambiarne la destinazione economica. Al proprietario dell’immobile rimane in capo la nuda proprietà. È bene ricordare che il soggetto che ottiene l’usufrutto di un immobile non ne diventa, in maniera automatica, il proprietario. Acquisisce unicamente il diritto ad usufruirne. Il nudo proprietario, invece, detiene il diritto di vendita, mentre l’usufruttuario ha la possibilità di dare in affitto l’immobile.

Usufrutto: in cosa consiste

Volendo sintetizzare al massimo, l’usufrutto costituisce un diritto reale di godimento su un determinato bene. A regolamentarlo è l’articolo 981 e seguenti del Codice Civile. L’usufrutto permette ad un determinato soggetto – denominato usufruttuario – il diritto di godere ed utilizzare un determinato bene che è di proprietà di altri. È necessario, comunque, che non ne cambi la destinazione economica.

Nel momento in cui un bene è gravato da questo diritto, il proprietario si viene a trovare in una particolare situazione: quella di nudo proprietario. In altre parole continua a conservare tutti i diritti di proprietà sul bene, ma non quelle di utilizzo e godimento, che risultano essere attribuite all’usufruttuario.

Quando si parla di usufrutto immobiliare si ha davanti un diritto reale di godimento temporaneo su un bene non di propria proprietà. Il valore dell’usufrutto viene calcolato in termini percentuali rispetto al valore complessivo del bene e calcolato sulla base dell’età dell’usufruttuario nel momento in cui l’usufrutto viene costituito.

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha predisposto alcune tabelle sulle quali vengono effettuati i calcoli per ottenere il valore dell’usufrutto.

Diritto di usufrutto: come si costituisce

Come abbiamo visto l’usufrutto è un diritto, che può essere costituito nei seguenti modi:

contratto. Il documento, attraverso il quale si costituisce l’usufrutto, deve essere redatto in forma scritta, con una scrittura privata o con un atto pubblico alla presenza di un notaio;
testamento. Il defunto, attraverso una disposizione testamentaria, può istituire il diritto di usufrutto per un singolo bene o per l’intero patrimonio;
usucapione;
per legge. In alcuni casi è la legge a prevedere l’esistenza dell’usufrutto, come, ad esempio, quello legale dei genitori sui beni di un figlio minorenne.

Chi deve pagare l’Imu

Il pagamento dell’Imu spetta all’usufruttuario. Nel caso in cui, però, quest’ultimo adibisca l’abitazione a prima casa ha diritto ad accedere alle relative esenzioni. E quindi non dovrà provvedere al pagamento dell’imposta.

Quanto dura il diritto all’usufrutto

Il diritto all’usufrutto ha una durata variabile, che può essere decisa dalle parti. È possibile, infatti, concedere l’usufrutto di un immobile per fini abitativi per un periodo ben preciso, che può essere pari a 10, 20 o addirittura 50 anni. Al termine di questo determinato arco temporale, il nudo proprietario acquista l’intera proprietà dell’immobile.

Nel caso in cui le parti non indichino un termine, l’usufrutto può durare per tutta la vita dell’usufruttuario. È bene ricordare che i diritti di usufrutto non si possono trasmettere agli eredi. Per i locali commerciali vige una regola ben precisa: il termine massimo è pari a 30 anni.

Può accadere che l’usufrutto si estingua prima dei termini decisi dalle parti. Questo può avvenire nei seguenti casi:

è scaduto il termine previsto;
nel caso in cui il diritto non viene esercitato per vent’anni vi è la prescrizione;
l’usufruttuario commette gravi abusi del diritto;
l’usufrutto e la nuda proprietà vengono riuniti nella stessa persona;
perimento della cosa.

Alcune regole dell’usufrutto

È bene ricordare che l’usufrutto risulta essere, a tutti gli effetti, pignorabile. Ma non la nuda proprietà: un creditore, quindi, ha la possibilità di sottoporre a pignoramento e vendita all’asta del diritto di usufrutto. Chi lo acquista ha la possibilità di godere del bene per la durata originaria del diritto.

L’usufruttuario ha diritto a cedere il proprio diritto, purché questa possibilità non venga vietata dal titolo costitutivo del diritto. L’eventuale cessione deve essere notificata al nudo proprietario del bene.

Come si calcola il valore dell’usufrutto

Nel caso in cui si abbia intenzione di cedere il diritto all’usufrutto a titolo oneroso, è possibile calcolare il suo valore. Per effettuare questa operazione è necessario moltiplicare il valore dell’intera proprietà dell’immobile per la percentuale del tasso di interesse legale vigente. Questa operazione permette di ottenere la rendita annua dell’immobile. L’operazione successiva consiste nella moltiplicazione della rendita annua per un coefficiente che si ottiene da una determinata tabella, i cui dati si riferiscono all’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà. Il risultato finale costituisce il valore dell’usufrutto, che sottratto al valore iniziale dell’immobile permette anche di calcolare quanto vale la nuda proprietà.

Ecco i coefficienti di calcolo che devono essere applicati dal 1° gennaio 2023 al tasso del 5% all’età dell’usufruttuario:

0 – 20 anni compiuti: 19;
21 – 30 anni compiuti: 18;
31 – 40 anni compiuti: 17;
41 – 45 anni compiuti: 16;
46 – 50 anni compiuti: 15;
51 – 53 anni compiuti: 14;
54 – 56 anni compiuti: 13;
57 – 60 anni compiuti: 12;
61 – 63 anni compiuti: 11;
64 – 66 anni compiuti: 10;
67 – 69 anni compiuti: 9;
70 – 72 anni compiuti: 8;
73 – 75 anni compiuti: 7;
76 – 78 anni compiuti: 6;
79 – 82 anni compiuti: 5;
83 – 86 anni compiuti: 4;
87 – 92 anni compiuti: 3;
93 – 99 anni compiuti: 2.

Per effettuare il calcolo è necessario procedere con le seguenti operazioni:

il primo passo è determinare il valore dell’immobile: questa operazione può essere effettuata attraverso una stima immobiliare o basandosi sul valore catastale dell’immobile;
si consultano le tabelle ministeriali: basandosi sull’età dell’usufruttuario si cerca la percentuale corrispondente;
applicare la percentuale al valore dell’immobile: una volta ottenuta la percentuale, questa deve essere applicata al valore dell’immobile per determinare il valore dell’usufrutto.

Esempio pratico

Procediamo con un esempio pratico. Ipotizziamo un atto di acquisto stipulato nel corso del mese di gennaio 2023 a favore di un soggetto di 69 anni. L’immobile ha un valore di 140.000 euro. I calcoli che devono essere effettuati sono i seguenti:

si deve determinare il valore dell’annualità: è necessario moltiplicare il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale. Il calcolo da fare è 140.000 * 5% = 7.000 euro;
il passo successivo è il seguente: si deve moltiplicare il valore dell’annualità sopra calcolato per il coefficiente (vedi elenco) corrispondente all’età del beneficiario (69 anni). Il calcolo da fare è il seguente: 7.000 * 9 = 63.000 euro (valore dell’usufrutto sull’immobile).

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