Sismabonus acquisti, le finiture possono essere completate dopo il rogito

Arriva il via libera al sismabonus acquisti anche per i lavori di finitura che non sono stati terminati al momento della compravendita. A chiarirlo è la risoluzione n. 14/E dell’8 marzo 2024 dell’Agenzia delle Entrate, attraverso la quale è stato spiegato che, almeno sotto il profilo fiscale, non risulta essere importante che le unità immobiliari siano state classificate nella categoria catastale fittizia nel momento in cui è stato effettuato il passaggio di proprietà.

Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo quali sono le indicazioni più importanti sul sismabonus acquisti diramate dall’Agenzia delle Entrate.

I requisiti per accedere al sismabonus acquisti

Attraverso la risoluzione n. 14/E, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti relativi al sismabonus acquisti.

Il documento dell’AdE, sostanzialmente, si concentra sulla possibilità di beneficiare dell’agevolazione nel caso in cui i lavori di finitura non siano stati completati nel momento in cui l’unità immobiliare viene acquistata. E quando la stessa risulti essere stata classificata in una categoria catastale fittizia nel momento in cui viene conclusa la vendita.

Prima di procedere ad analizzare i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate è importante ricordare quali siano i requisiti che danno la possibilità di accedere all’agevolazione. Ad introdurre il sismabonus acquisti è stato il comma 1 septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63 del 4 giugno 2013. È possibile accedere alla misura per gli interventi effettuati per la riduzione del rischio sismico di una o due classi. Gli interventi devono essere stati effettuati su degli edifici delle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3.

I contribuenti hanno la possibilità di accedere ad un’agevolazione pari al 75% e dell’85% del prezzo dell’unità immobiliare. Il limite di spesa previsto è pari a 96.000 euro.

I diretti interessati, inoltre, possono usufruire del sismabonus acquisti per gli immobili che derivano da una demolizione e ricostruzione di un intero fabbricato. E il cui intervento sia stato effettuato da un’impresa di costruzione o ristrutturazione. L’immobile deve essere alienato entro 30 mesi dalla fine dei lavori e le spese devono essere state sostenute entro il 31 dicembre 2024.

Le agevolazioni anche con lavori di finitura non terminati

Analizzati e riportati quali sono i requisiti per poter beneficiare del sismabonus acquisti, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che:

non rileva l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza che all’atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale fittizia.

Questo significa, in altre parole, che per effettuare correttamente la compravendita il fatto che i lavori non siano stati completati e la classificazione dell’unità immobiliare nella categoria F/3 – ossia in corso di costruzione – risultano essere rilevanti solo e soltanto per l’applicazione delle normative non fiscali. L’Agenzia delle Entrate, in una serie di circolari, ha fornito le indicazioni sui casi per i quali è possibile ricorrere ad una categoria catastale fittizia.

La circolare n. 9/T del 26 novembre 2001, ad esempio, ha precisato che vengono indicate come delle categorie fittizie quelle che non risultano essere state previste all’interno del quadro generale, perché non risultano essere associabili a delle rendite catastali. Sono state introdotte unicamente per presentare in catasto delle unità immobiliari con delle particolarità, come ad esempio:

i lastrici solari;
le corti urbani;
le unità in via di costruzione con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.

Stando a quanto indicato dalla circolare n. 4/T del 29 ottobre 2009 rientrano in quest’ultima categoria anche le porzioni immobiliari che non costituiscono delle unità immobiliari per diverse finalità:

le operazioni di compravendita;
l’iscrizione di eventuali ipoteche su delle porzioni di unità immobiliari urbane;
le donazioni di parti di immobili che non costituiscono delle unità immobiliari urbane.

Sì al sismabonus acquisti se completati solo i lavori strutturali

Sostanzialmente i chiarimenti giunti direttamente dall’Agenzia delle Entrate fanno luce su un dubbio ben preciso. Se sia possibile o meno usufruire delle detrazioni previste dalla legge nel caso in cui vengano acquistati degli immobili – entro il 31 dicembre 2024 – per i quali, al momento della vendita, siano stati completati solo e soltanto i lavori strutturali.

Quello che andiamo ad analizzare costituisce un dettaglio di fondamentale importanza. Viene messa in evidenza una flessibilità nell’applicazione del sismabonus acquisti, che riconosce prima di tutto la sicurezza strutturale dell’immobile rispetto al suo completamento estetico.

Sono due, comunque vada, i requisiti fondamentali per poter accedere al beneficio:

che sia stata asseverata la riduzione di una o due classi di rischio sismico conforme all’articolo 3 del Decreto n. 58/2017 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti;
l’atto di compravendita deve essere stipulato entro e non oltre il termine di vigenza dell’agevolazione.

Come sottolineato in precedenza la risoluzione sottolinea che è irrilevante che i lavori di finitura dell’immobile e la classificazione catastale provvisoria dell’unità immobiliare per poter fruire dell’agevolazione.

Cessione del credito o sconto in fattura

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, fornisce alcuni chiarimenti anche sulla possibilità di scegliere, per fruire dell’agevolazione, della cessione del credito o dello sconto in fattura. Su questo punto è bene ricordare che per poter accedere a questi due strumenti deve essere stato presentato, entro lo scorso 16 febbraio 2023, il titolo abilitativo per non incorrere nel divieto generalizzato che è stato introdotto attraverso il Decreto Blocca Cessioni.

In sintesi

L’Agenzia delle Entrate ha fatto il punto sul sismabonus acquisti, sottolineando che è possibile accedere all’agevolazione anche quando i lavori sull’immobile non risultano essere terminati e quando lo stesso non è stato ancora classificato correttamente al catasto.

Ma attenzione, è possibile accedere all’agevolazione solo se da ultimare sono gli ultimi lavori di finitura dell’immobile. I lavori che riguardano l’integrità strutturale devono essere già stati effettuati.

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