Mutui alle stelle, ecco come estinguerli. Ma occhio alle penali

Attraverso l’estinzione anticipata del mutuo, il mutuatario ha la possibilità di rimborsare anticipatamente il finanziamento che gli è stato concesso, prima della sua scadenza naturale. L’estinzione anticipata del mutuo può essere totale o parziale: in quest’ultimo caso, il mutuatario rimborsa solo una parte del capitale residuo. A cosa serve estinguere solo parzialmente il mutuo? Grazie a questa operazione si abbassano le rate successive.

Nel momento in cui viene sottoscritto un mutuo, all’interno del contratto viene inserita anche la data entro la quale deve essere rimborsato il finanziamento. Nella maggior parte delle occasioni, comunque, i tempi di rimborso del mutuo possono essere molto lunghi. Può capitare che per una qualsiasi ragione – la liquidazione, un’eredità o una vincita inaspettata – il mutuatario abbia a disposizione i fondi necessari per estinguere totalmente o parzialmente il mutuo prima del previsto. Vediamo come funziona questa opportunità garantita da tutti i contratti.

Estinzione anticipata del mutuo

In cosa consiste l’estinzione anticipata del mutuo? È, in estrema sintesi, un’operazione attraverso la quale il mutuatario restituisce alla banca che ha erogato il finanziamento ipotecario il capitale residuo.

Generalmente i tempi di restituzione di un mutuo possono essere molto lunghi: il mutuatario, per un motivo o l’altro, potrebbe trovarsi nella situazione di avere la liquidità che gli permetterebbe di estinguere il finanziamento ipotecario prima dei tempi previsti. Questa possibilità è inserita in tutti i contratti di mutuo.

È necessario, però, distinguere due tipi diversi di operazione:

estinzione anticipata totale;
estinzione anticipata parziale.

Ricordiamo che il mutuo è il contratto attraverso il quale una parte detta mutuante – generalmente una banca od una finanziaria – consegna ad un’altra, chiamata mutuatario, una determinata somma, che il ricevente si impegna a restituire a norma dell’articolo 1813 del Codice Civile.

Il mutuatario si libera di ogni obbligazione connessa con il mutuo nel momento in cui trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuti. Il mutuo, in estrema sintesi, è un prestito di consumazione, che viene definito dagli economisti come lo scambio tra la moneta presente e la promessa di moneta futura.

La scadenza del mutuo

Il mutuo, generalmente, prevede una scadenza naturale. Entro una determinata data il mutuatario è tenuto a rimborsare il capitale richiesto. Il rimborso di quanto ottenuto avviene attraverso il pagamento di rate periodiche, che benché abbiano un carattere unitario, risultano essere comprensive degli interessi convenzionali, che sono versati come corrispettivo del godimento del capitale.

Il piano di ammortamento del mutuo – che è, in estrema sintesi, il piano di rimborso del capitale – è concordato tra la banca ed il cliente.

Attraverso l’estinzione anticipata del mutuo il cliente restituisce alla banca, che gli ha concesso il finanziamento, tutto il capitale residuo prima della scadenza naturale del contratto.

Come abbiamo anticipato, l’estinzione anticipata può essere totale, ma è prevista la possibilità di effettuare un’estinzione anticipata parziale, attraverso la quale restituire solo e soltanto una parte del capitale residuo: grazie a questa operazione le rate successive possono essere più basse.

A partire dal 2007, l’estinzione anticipata del mutuo non comporta più il pagamento di una penale, che, però, potrebbe essere prevista nel caso di mutui fondiari o altri tipi di finanziamento.

Perché si deve estinguere anticipatamente il mutuo

Ma perché si dovrebbe procedere con l’estinzione anticipata del mutuo? L’obiettivo di questa operazione è quella di ridurre o azzerare l’importo degli interessi che devono essere versati alla banca per il capitale residuo da rimborsare.

È bene ricordare, infatti, che il piano di ammortamento del mutuo prevede che per ogni rata sia previsto il pagamento di una quota di capitale e di una quota interessi, che sono la remunerazione per l’istituto di credito del capitale concesso in prestito. Restituire anticipatamente il capitale permette di ridurre o azzerare la quota degli interessi ancora da restituire.

Si devono pagare delle penali

A disciplinare l’estinzione anticipata del mutuo è l’articolo 120-ter del Testo Unico Bancario. Questa particolare disposizione prevede che non sia prevista alcuna penale per i mutui stipulati per l’acquisto della prima casa a partire dal mese di febbraio 2007. Le penali non sono previste nemmeno per i finanziamenti ipotecari sottoscritti per l’acquisto o la ristrutturazione delle unità immobiliari adibite ad abitazione e allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Nel caso in cui il mutuo sia stato sottoscritto prima del mese di febbraio 2007, l’estinzione anticipata prevede l’applicazione di penali, che sono calcolate nel seguente modo:

mutuo a tasso variabile: è prevista una penale massima pari allo 0,50% se l’estinzione avviene prima del terz’ultimo anno di ammortamento. Scende allo 0,20% nel corso del terz’ultimo anno di ammortamento allo 0% nel corso degli ultimi due anni;
mutuo a tasso fisso: nel caso in cui il contratto sia stato sottoscritto prima del 1° gennaio 2001, i parametri risultano essere identici a quelli per il mutuo a tasso variabile. Per i contratti stipulati dopo questa data, la penale risulta essere pari all’1,90% se l’estinzione avviene nella prima metà dell’ammortamento, all’1,50% nella seconda metà dell’ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e pari allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento:
mutui a tasso misto: si fa riferimento ai tetti massimi descritti sopra in base al tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.

Quando conviene estinguere il finanziamento

Una domanda che in molti si pongono è se risulti realmente conveniente la chiusura anticipata di un mutuo. Prima di rispondere a questo dubbio ricordiamo che:

il capitale che dobbiamo restituire alla banca rientra completamente nel patrimonio del mutuatario, perché costituisce la somma utilizzata per acquistare l’immobile;
gli interessi, invece, costituiscono il vero e proprio costo del mutuo. Questo è il denaro che viene pagato alla banca per aver dato in prestito i soldi e costituiscono una spesa pura e semplice.

Fatte queste premesse la risposta diventa pressoché ovvia: la convenienza dell’estinzione anticipata del mutuo è condizionata dalla quota di interessi che si devono ancora pagare. In altre parole da quanti anni ci vogliono prima che il finanziamento si estingua naturalmente.

La maggior parte delle banche italiane applica il cosiddetto piano di ammortamento alla francese del mutuo, che prevede che la prima rata sia costituita per lo più da interessi e meno da capitale. Man mano che si va avanti diminuisce la quota interessi ed aumenta la quota capitale da rimborsare. Questo significa che gli interessi vengono pagati quasi tutti in anticipo rispetto al capitale. In altre parole se si chiude un mutuo in anticipo di un anno rispetto alla scadenza naturale, l’operazione ha poco senso, economicamente parlando. Maggiore è il numero degli anni che servono per estinguere il mutuo, maggiore è la convenienza dell’operazione.

Come si richiede l’estinzione anticipata

Il mutuatario, che ha intenzione di estinguere anticipatamente il mutuo, deve rivolgersi alla banca che lo ha erogato, alla quale dovrà:

comunicare l’intenzione di estinguere anticipatamente il proprio debito prima della conclusione del piano di ammortamento:
chiedere il calcolo dell’importo da versare per l’estinzione anticipata;
comunicare l’intenzione di procedere con la compilazione del modulo di autocertificazione, al quale dovrà allegare copia del documento di identità e del codice fiscale.

Ricordiamo che la normativa prevede che l’ipoteca, che è stata iscritta a garanzia del mutuo, si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione senza alcun onere per il debitore.

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