Tra le agevolazioni a cui i contribuenti possono accedere, c’è quella relativa agli interessi passivi legati al mutuo sottoscritto per acquistare la prima casa. I mutuatari hanno, infatti, diritto ad una detrazione pari al 19% nel limite massimo di 4.000 euro.
A disciplinare la detraibilità del mutuo sulla prima casa è l’articolo 15 del TUIR, che si sofferma proprio sugli interessi passivi che vengono pagati sui finanziamenti ipotecari sottoscritti per acquistare l’abitazione principale.
Possono accedere a questa agevolazione i contribuenti che hanno effettivamente sostenuto la spesa, anche per la quota degli eventuali familiari a carico (che in genere è il coniuge). Questa particolare detrazione è fruibile direttamente all’interno del Modello 730 che nel Modello Persone Fisiche. Per poter beneficiare di questa detrazione è necessario rispettare alcune condizioni. Scopriamo quali sono.
Mutuo, le caratteristiche del contratto
Possono accedere alle detrazioni sugli interessi passivi i contribuenti che hanno sottoscritto un contratto di mutuo per acquistare l’abitazione principale. Entrando un po’ più nel dettaglio, il contratto di mutuo deve:
essere stato sottoscritto nel corso dei 12 mesi precedenti o successivi rispetto all’acquisto dell’immobile. Viene esplicitamente escluso il caso in cui il contratto originario sia estinto e che ne venga stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale che deve essere rimborsata, maggiorata delle spese e di eventuali oneri correlati;
il finanziamento deve essere erogato da un soggetto residente in Italia o in uno Stato membro della Comunità europea.
Abitazione principale
Una delle condizioni necessarie per accedere alle detrazioni è che l’immobile venga destinato, dal mutuatario, ad abitazione principale. Questa opzione deve essere esercitata entro un anno dalla data di acquisto. Ricordiamo che come abitazione principale si intende la dimora abituale che il contribuente ha scelto per sé stesso e per la propria famiglia. Nel caso in cui l’immobile non venga scelto come abitazione principale, il contribuente decade da tutti i benefici previsti dalla normativa.
Non viene applicata la decadenza nel caso in cui il contribuente venga ricoverato in maniera permanente in un istituto di ricovero o sanitario, purché l’immobile non venga dato in affitto. Non può beneficiare della detrazione l’usufruttuario, perché non acquista l’immobile, ma acquisisce unicamente un diritto reale di godimento. La detrazione spetta, inoltre, nel caso in cui:
nel momento in cui l’immobile viene adibito ad abitazione principale, nel caso in cui sia stato oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un qualsivoglia altro atto equivalente. L’immobile deve diventare abitazione principale entro e non oltre due anni dalla data di acquisto;
nel caso in cui l’immobile sia locato, purché l’acquirente – entro tre mesi dall’acquisto – provvede a notificare al locatario l’atto di sfratto per finita locazione;
nel caso in cui il contribuente debba trasferire la propria dimora per motivi di lavoro oppure sia stato ricoverato. L’immobile non deve essere affittato.
Modello 730, limite di spesa agevolabile
Nel momento in cui si presenta il Modello 730, il limite massimo di spesa agevolabile è pari a 4.000 euro ogni anno. Il bonus massimo, che si può ottenere in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, è quindi pari a 760 euro, che corrisponde al 19% del limite massimo di 4.000 euro. Questo limite massimo si riferisce:
agli interessi passivi;
agli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale che è stato preso in prestito;
alle eventuali quote di rivalutazione che sono relative alle clausole di indicizzazione.
Nel caso in cui il mutuo sia cointestato tra due soggetti diversi, entrambi potranno detrarre gli interessi passivi per la quota di loro competenza.
Come funziona con l’abitazione cointestata
Quando un immobile viene cointestato ad una coppia di coniugi, entrambi hanno la possibilità di beneficiare della detrazione per la propria quota di interessi. Nel caso in cui uno dei due coniugi sia fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetterà solo e soltanto a quest’ultimo per la quota di entrambi.
Per poter accedere alla detrazione risulta completamente ininfluente la ripartizione della proprietà dell’immobile: non è detto che debba necessariamente esserci un’identica ripartizione del costo dell’acquisto. Un coniuge può prendersi in carico completamente il mutuo – e quindi portare in detrazione nel Modello 730 gli interessi – anche se l’immobile risulta essere cointestato con l’altro coniuge.
Come deve essere pagato il mutuo
Per poter beneficiare della detrazione Irpef al 19% nel Modello 730 è necessario che il pagamento delle rate del Mutuo sia effettuato con un bonifico bancario o attraverso degli altri sistemi di pagamento tracciabili.
Mutuo che eccede il valore dell’immobile
In linea di principio è possibile portare in detrazione gli interessi passivi su un mutuo in proporzione al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile. Nel caso in cui il contribuente dovesse contrarre un finanziamento ipotecario per un valore che eccede al costo realmente sostenuto per acquistare l’immobile, l’agevolazione viene limitata all’ammontare;
del reale valore dell’immobile che è stato indicato all’interno del rogito;
del valore complessivo delle spese notarili e degli oneri accessori.
Questo significa, in estrema sintesi, che il reale costo di acquisto di un immobile da prendere in considerazione deve essere quello che risulta dal rogito notarile. Questo importo può essere maggiorato degli oneri accessori che sono imputabili alla stessa operazione.
La detrazione, inoltre, non spetta per le eventuali spese di assicurazione dell’immobile, in quanto non soddisfano il requisito della necessarietà. Questo particolare requisito non sussiste nemmeno quando l’assicurazione sull’immobile sia stata richiesta dalla banca che ha provveduto a concedere il mutuo. Nemmeno se la richiesta sia stata effettuata come ulteriore garanzia.
Immobili da costruire nel Modello 730
I contribuenti possono portare in detrazione nel Modello 730 – sempre nella misura del 19% – anche i mutui stipulati per gli immobili da costruire. In questo caso il limite massimo per il quale richiedere l’agevolazione è pari a 2.582,28 euro.
L’attività di ristrutturazione deve essere comprovata dalla concessione edilizia o atto equivalente. Inoltre, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entri due anni dall’acquisto.
