È possibile recedere dal contratto di affitto? In cosa consistono i gravi motivi per i quali è possibile dare disdetta? Nel momento in cui sottoscrivono un contratto di affitto il locatore ed il conduttore hanno diritti diversi, nel momento in cui abbiano intenzione di dare disdetta. Il locatore può recedere solo e soltanto nei casi che sono previsti espressamente dalla legge. Il conduttore può farlo liberamente, quando all’interno del contratto è presente la clausola di recesso libero. In assenza di questa particolare clausola, potrà dare disdetta solo e soltanto in presenza di gravi motivi.
Anche quando dovessero verificarsi i cosiddetti gravi motivi, il conduttore deve obbligatoriamente rispettare alcuni adempimenti, tra i quali rientra l’onere della comunicazione del preavviso di almeno sei mesi, che deve essere espletato attraverso una raccomandata.
Ma in cosa consistono i gravi motivi, che possono permettere di recedere da un contratto d’affitto? I gravi motivi possono essere oggettivi, nel momento in cui dipendono da cause del tutto estranee alla volontà del conduttore, o essere soggettivi, quando le cause, anche indirettamente, sono attinenti al conduttore. Ma cerchiamo di capire quando quest’ultimo ha la possibilità di recedere dal contratto di affitto e come si deve comportare per non commettere errori.
Contratto di affitto: il recesso anticipato del conduttore
È bene ricordare, in questa sede, che il contratto di affitto costituisce un vero e proprio vincolo giuridico tra il proprietario di un immobile e l’inquilino. Cosa succede, però, nel caso in cui quest’ultimo dovesse decidere di interrompere anticipatamente il proprio contratto?
L’inquilino – o conduttore che dir si voglia – ha la possibilità di risolvere in maniera anticipata il contratto di affitto, andando ad interrompere il rapporto giuridico con il proprietario dell’immobile. Questa particolare situazione si può venire a verificare nel momento in cui si verificano particolari casi: l’inquilino, ad esempio, deve trasferirsi in un’altra città per motivi di lavoro. Tra i casi che possono portare alla rescissione del contratto di affitto ci possono essere:
il proprietario che non ga mantenuto le promesse fatte in fase contrattuale;
l’immobile risulta inagibile.
A prevedere la possibilità, da parte dell’inquilino, di recedere dal contratto di affitto è lo stesso Codice Civile. Nel momento in cui questa opportunità viene applicata, il contratto di locazione viene interrotto prima della scadenza prevista, sempre che le parti prendano delle intese di diverso tipo.
Recesso del conduttore: cosa sono i gravi motivi
Come abbiamo anticipato in precedenza, il conduttore ha la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di affitto nel momento in cui sussistano dei gravi motivi di recesso. Il legislatore ha scelto una formula particolarmente ampia, proprio per dare la possibilità all’inquilino di liberarsi del contratto, nel caso in cui lo ritenga opportuno. La giurisprudenza, comunque, è intervenuta, andando a circoscrivere quelli che risultano essere i gravi motivi di recesso. I motivi, che possono portare a recedere dal contratto di locazione, devono essere circoscritti a queste situazioni:
devono essere estranei alla volontà del conduttore;
devono essere sopravvenuti alla conclusione del contratto;
devono rendere particolarmente gravosa – sotto il punto di vista economico, materiale o psicologico – la prosecuzione del rapporto di locazione.
Non è necessario che i gravi motivi siano di natura economica. Si possono riferire ad una qualsiasi sfera o a qualsiasi settore della vita privata del conduttore. È possibile che i gravi motivi siano legati alla salute dell’inquilino o a più semplici esigenze lavorative. O anche perché c’è una spiccata incompatibilità con i vicini di casa.
I gravi motivi di recesso oggettivi
Abbiamo visto che i gravi motivi di recesso possono essere oggetti o soggetti. Nella prima categoria rientrano quelli che non risultano essere collegati direttamente con le condizioni personali dell’inquilino. Possono essere, ad esempio, dei problemi strutturali dell’immobile o essere determinati da fattori che rendono l’ambiente in cui il conduttore vive poco salubre.
Motivi oggettivi per poter recedere dal contratto di affitto potrebbe essere la presenza eccessiva di umidità o di muffa. O, ad esempio, il continuo malfunzionamento di un servizio necessario al conduttore: un guasto all’ascensore lo rende inutilizzabile e l’assemblea di condominio non sembra intenzionata a ripararlo.
I motivi di recesso soggettivi
I gravi motivi di recesso soggettivi, invece, sono strettamente connessi alla persona del conduttore e alle sue particolari esigenze personali. In questo caso, le motivazioni che permettono di recedere dal contratto di affitto devono comunque presentare una connotazione oggettiva.
In questa categoria di motivi, rientrano eventuali esigenze di salute del conduttore, non strettamente dipendenti dall’immobile. In questo caso, comunque, i gravi motivi non si devono limitare alle gravi difficoltà. Per capirci meglio è necessario portare un esempio pratico: il Tribunale di Modena, sez. II, 25 gennaio 2013, ha preso in considerazione la situazione di un inquilino, che aveva subito un intervento chirurgico al menisco. Questo soggetto abitava in un immobile dislocato su due livelli: secondo i giudici il conduttore era nella situazione di difficoltà ad abitare lo stabile, non nell’impossibilità abitativa. Una situazione che non impedisce la prosecuzione del rapporto locativo in essere, precludendo, quindi, la possibilità di recedere per gravi motivi.
Una delle ipotesi che possono portare al recesso per gravi motivi, ad esempio, sono quelle strettamente connesse alla realizzazione di un reato. È il caso in cui il conduttore sia vittima di stalking condominiale o sia stato minacciato o vittima di violenze.
Un grave motivo per recedere dal contratto d’affitto è la perdita del lavoro, con la conseguente ed ovvia impossibilità dell’inquilino di sostenere le spese del canone di locazione.
Sicuramente uno degli esempi più chiari ed esplicativi dei gravi motivi soggettivi è costituito da una crisi coniugale: la fine di un matrimonio o della relazione sentimentale può essere una valida giustificazione per recedere dal contratto di locazione.
Contratto di affitto: come recedere anticipatamente
La procedura da seguire per recedere da un contratto di affitto varia a seconda delle circostanze nelle quali si trova il locatario. Quest’ultimo dovrà avvisare il proprietario dell’immobile della sua volontà a procedere con la chiusura anticipata del contratto di locazione: per farlo è tenuto ad indicare i motivi che giustificano questo suo comportamento.
L’avviso di recesso anticipato dovrà essere inviato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o attraverso una Pec (posta elettronica certificata).
È bene ricordare una cosa: il recesso anticipato del contratto di locazione comporta la risoluzione di ogni obbligo tra le parti, sempre che le stesse non prendano accordi di diverso tipo. Il locatario, quindi, non potrà continuare ad occupare l’immobile e dovrà restituirlo al proprietario entro i termini previsti dalla legge.
Nella maggior parte dei casi, l’inquilino dovrà rispettare un termine di preavviso concordato con il proprietario, che è di almeno sei mesi.
