In una fase di grandi cambiamenti per il riassetto del Fisco (ecco come cambiano stipendi e aliquote Irpef e chi ci perde), ecco che arrivano dall’Agenzia delle entrate importanti novità in tema di procedure fiscali e burocratiche da rispettare. Una notizia che certamente farà felici gli italiani è che dal 7 marzo, finalmente, è possibile registrare i preliminari di compravendita di una casa direttamente online.
Prima di comprare casa la regola d’oro è reperire quante più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.
Le verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile vengono fatte dal notaio che redige l’atto di compravendita, ma non tutti sanno che anche noi cittadini possiamo fare tutta una serie di verifiche prima. L’Agenzia delle entrate mette infatti a disposizione dei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione dell’immobile che si intende acquistare o vendere.
Una volta controllato che sia tutto in ordine, è bene procedere al compromesso prima dell’acquisto finale e definitivo della casa.
Cos’è e come funziona il compromesso per l’acquisto o la vendita di una casa
Il contratto preliminare è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento del diritto di proprietà sulla proprietà in questione. Un atto durante la cui firma avviene di solito il pagamento di una caparra cosiddetta confirmatoria, che, nel caso (remoto) in cui il venditore si ritirasse dalla vendita, lo obbliga a restituire all’acquirente il doppio della cifra da lui ricevuta.
Il compromesso può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta tramite scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico e deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, ci pensa il notaio entro 30 giorni.
Quanto costa il compromesso
Per la registrazione del compromesso l’acquirente deve pagare:
l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro.
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Attenzione che, se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
Cosa cambia per la registrazione del compromesso
Per la registrazione dei contratti preliminari di compravendita era finora necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della stipula dell’atto, come visto. Da oggi addio a tutto quel tempo perso per andare all’ufficio delle Entrate di competenza per sbrigare queste pratiche.
Anche se le case in vendita sono sempre meno, anche per via dei tassi sempre più alti dei mutui come conseguenze del rialzo deciso dalla Bce (qui le nuove simulazioni sugli aumenti dei mutui), che rappresentano una vera stangata, ora l’Agenzia delle entrate ha lanciato un nuovo servizio online che consente di inviare la richiesta direttamente dal proprio pc insieme agli allegati, come il contratto preliminare stesso di compravendita e le eventuali planimetrie.
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Privati e anche intermediari, come le agenzie immobiliari, possono inviare la richiesta di registrazione del compromesso in via telematica attraverso la procedura web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate.
Un passo avanti di un percorso già avviato da tempo, con cui si rende disponibile un modulo aggiuntivo del modello per la “Registrazione di atto privato” (Rap) già disponibile per la registrazione dei contratti di comodato d’uso. Con successivi provvedimenti la nuova modalità di registrazione sarà progressivamente estesa ad altri atti privati.
Come fare la registrazione del compromesso online
Per richiedere la registrazione online dei contratti preliminari di compravendita ora basta indicare nel nuovo modello “Rap” i dati necessari e allegare copia dell’atto da registrare firmato dalle parti ed eventuali altri documenti, come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni. Questi documenti dovranno essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).
Una volta inserite tutte le informazioni necessarie, il sistema calcola in automatico le imposte – di registro e o bollo – e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente.
I soggetti non obbligati alla registrazione telematica possono comunque presentare il modello “Rap” presso un ufficio dell’Agenzia, insieme al contratto e agli eventuali allegati.
