Dal 2024 cambia per la cedolare secca: tutte le novità

Cambio di passo per la cedolare secca nel 2024. Le novità andranno ad impattare principalmente sugli affitti brevi – ossia quelli che durano meno di 30 giorni – la cui aliquota passerà dal 21% al 26%. Ma attenzione: la tassazione più alta andrà ad intaccare unicamente il secondo, il terzo ed il quarto appartamento (dal quinto in poi sarà necessario aprire la partita Iva).

Nel caso in cui i contribuenti dovessero concedere in affitto breve un solo appartamento, l’aliquota che verrà applicata per la cedolare secca è pari al 21%. Ma entriamo nel dettaglio e vediamo cosa cambia per i contribuenti e quali sono le novità più rilevanti del 2024 per la cedolare secca sugli affitti brevi.

La cedolare secca sugli affitti brevi

Quello previsto dalla cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, il quale permette di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle varie addizionali locali. Hanno la possibilità di aderire a questa particolare agevolazione quanti stiano percependo dei redditi dalla locazione di immobili e che stiano godendo di diritti reali su di essi. Particolari novità al regime della cedolare secca verranno introdotte a partire dal 2024: l’aliquota prevista per gli affitti brevi continuerà a rimanere ferma al 21% almeno per il primo appartamento dato in locazione. L’aliquota, invece, viene maggiorata al 26% solo e soltanto per le locazioni brevi ed esclusivamente a partire dal secondo appartamento.

Ricordiamo che hanno la possibilità di aderire alla cedolare secca le persone fisiche, che risultino essere titolari di un diritto di proprietà o di reale godimento – come ad esempio quello di usufrutto – su un determinato immobile. Quest’ultimo non deve essere dato in locazione nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

A definire nello specifico cosa siano gli affitti brevi ci ha pensato l’articolo del Decreto Legge n. 50/17, che li intende come

un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Nel momento in cui vengono dati in locazione cinque immobili, scatta la presunzione di attività di impresa – ai sensi dell’ex articolo 2082 del Codice Civile -: questa situazione rende necessaria l’apertura della partita Iva. Nel suddetto conteggio non devono essere considerati gli immobili concessi in comodato e sublocazione.

A prevedere queste particolari novità è l’articolo 19 della Manovra 2024, che è stato intitolato: Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili.

Locazione breve: l’applicazione delle agevolazioni

Quando è possibile applicare la cedolare secca per gli affitti brevi? Sotto il profilo strettamente fiscale, nella definizione di locazione breve rientrano due diverse forme di contratto, che sono le seguenti:

contratti produttivi di redditi fondiari: è il caso nel quale il locatore del contratto ha un diritto di proprietà o un qualsiasi altro diritto reale sull’immobile, come ad esempio l’usufrutto. Il contribuente, sostanzialmente, deve avere la possibilità di dare in affitto il bene a terzi. Pragmaticamente sono i contratti che devono essere indicati all’interno del Quadro B del Modello 730 o RB del Modello Redditi PF;
contratti produttivi di redditi diversi: è il caso in cui il locatore del contratto ha un vero e proprio diritto personale di godimento sull’immobile, come ad esempio un contratto di comodato o di locazione. Grazie a questo diritto ha la facoltà di cedere ad un terzo soggetto l’utilizzo dell’immobile stesso sottoscrivendo un contratto di sublocazione breve. Questi contratti devono essere indicati all’interno del Quadro L del Modello 730 o RL del Modello Redditi PF.

Aliquota al 26%: il conteggio degli immobili

Quando viene applicata l’aliquota al 26% sugli affitti brevi? Stando a quanto indicato dalla Legge di Bilancio il primo immobile sconta un’aliquota ordinaria pari al 21%, anche quando vengano dati in locazione più immobili. Questo significa, in altre parole, che l’aliquota al 26% viene applicata solo e soltanto per il secondo immobile ed i successivi. Quello che è importante, per definire la corretta tassazione, è il numero di immobili che vengono dati in affitto da ogni proprietario immobiliare.

Salvo l’arrivo di chiarimenti più specifici e dettagliati, sembrerebbe che, nel momento in cui un contribuente sia proprietario di due immobili, di cui uno dato in affitto e l’altro in comodato al figlio che lo sfrutti attraverso gli affitti brevi, entrambi i soggetti potrebbero usufruire dell’aliquota al 21%. Questa situazione si verrebbe a generare perché entrambi i contribuenti avrebbero dato in locazione il primo immobile. Per analogia, lo stesso ragionamento potrebbe essere adottato per il conteggio dei quattro immobili da non superare per l’esercizio dell’attività in forma di impresa.

Su questo punto, comunque vada, si è in attesa dei chiarimenti ufficiali: grazie a questi sarà possibile accertare o meno la validità del ragionamento appena fatto.

Tassazioni locazioni brevi nel 2024: le opzioni

Sostanzialmente le opzioni che si possono presentare nel corso del 2024 per procedere con la tassazione delle locazioni brevi sono le seguenti:

tassazione ordinaria Irpef e delle relative addizionali dei redditi da locazione breve. Optando per questa soluzione, i canoni percepiti andranno a formare i redditi complessivi dei contribuenti, che saranno sottoposti alla tassazione Irpef secondo lo scaglione di appartenenza (dal 23% al 43%);
la cedolare secca. L’aliquota da applicare è quella ordinaria del 21% per il primo immobile, che viene maggiorata al 26% per i successivi immobili. Che devono essere inferiori a quattro. Dal quinto, infatti, è necessaria l’apertura della partita Iva.

I portali di intermediazione

Il contribuente deve prestare particolare attenzione all’applicazione della ritenuta d’acconto del 21% che deve essere versata dal portale di intermediazione – come ad esempio può essere Airbnb o Booking -.

Nel caso in cui il portale dovesse intervenire nei pagamenti dovrà procedere con una ritenuta del 21% sul canone di locazione. Questa ritenuta deve essere versata direttamente all’Erario da parte del portale e il contribuente dovrà indicarla direttamente nella propria dichiarazione dei redditi. Il portale, quindi, procederà a versare il canone di locazione al netto della ritenuta applicata.

Viene introdotto il Cin per gli affitti brevi

Per contrastare il rischio evasione fiscale, vien confermata l’introduzione del Cin. Stiamo parlando di un un vero e proprio numero identificativo per le attività di locazione breve, che deve essere utilizzata direttamente da quanti propongono delle offerte di locazione sulle varie piattaforme online.

Nel caso in cui il cin non dovesse essere richiesto sono previste delle sanzioni.

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