Comprare una casa vacanza: quando si può detrarre l’Iva

Acquistare un appartamento da adibire a casa vacanza e portare in detrazione l’Iva: sì è possibile farlo. Nel momento in cui ad effettuare l’acquisto è una società immobiliare e l’oggetto al centro della compravendita è un immobile strumentale, si può scaricare tranquillamente l’imposta sul valore aggiunto. In questo caso non trova applicazione l’articolo 19-bis 1 comma 1 lett. i) del DPR n. 633/72.

Ma entriamo un po’ più nel dettaglio e cerchiamo di comprendere meglio cosa sia accaduto.

La detraibilità IVA di una casa vacanza

Il caso che andiamo ad analizzare in questa sede coinvolge una società immobiliare, che ha acquistato un fabbricato abitativo. L’intenzione dell’acquirente è quella di locarlo a terzi per brevi periodi. In altre parole l’immobile acquistato verrà utilizzato come casa vacanza.

Come deve comportarsi la società immobiliare nella gestione dell’Iva? Rendiamo più esplicita la domanda: è possibile detrarre l’Iva assolta nel momento in cui è stato acquistato l’immobile. Prima di proseguire è bene specificare che il bene oggetto della compravendita già in precedenza veniva utilizzato per delle locazioni turistiche: ad esercitare questa attività, in precedenza, era la società venditrice, che svolgeva la propria attività rispettando la normativa regionale di settore.

La casa veniva data in affitto attraverso un sistema di prenotazioni online, che potevano essere effettuate con diversi mesi di anticipo. Nella cessione del fabbricato è stata applicata l’Iva da parte della società venditrice. Quest’ultima aveva eseguito degli interventi di ristrutturazione edilizia: al momento della vendita non erano ancora trascorsi i cinque anni previsti dal completamento dei lavori. L’Iva applicata è pari al 10%: l’immobile risulta essere abitativo e come tale rientra nella categoria catastale A/7.

I dubbi dell’acquirente

Partendo da questo contesto, la società immobiliare, in veste di acquirente, si è posta una domanda ben precisa: esiste o meno il presupposto per esercitare il diritto di detrazione dell’IVA assolta in acquisto? Un quesito che nasce alla luce di quanto è disposto all’interno dell’articolo 19-bis 1 comma 1 lett. i) del DPR n. 633/72. In questa sede è disposta, infatti, l’indetraibilità oggettiva del tributo nel caso in cui si dovesse procedere con l’acquisto di fabbricati abitativi.

Non è prevista una deroga per le attività di tipo turistico o ricettivo.

La detraibilità dell’Iva per le case vacanza

È possibile detrarre l’Iva assolta nel momento in cui si procede con l’acquisto di un immobile abitativo, nel caso in cui lo stesso venga utilizzato esclusivamente per le attività connesse con la locazione turistica. Ma soprattutto è possibile beneficiare della detrazione dell’Iva nel momento in cui le attività di locazione vengono gestite da un soggetto terzo: vengono date, in altre parole, in outsourcing. Questo importante chiarimento è arrivato direttamente dall’Agenzia delle Entrate, che ha preso una posizione ufficiale attraverso la risposta all’interpello n. 392/E del 24 luglio 2023.

I motivi che sono dietro a questa risposta sono molto semplici: il regime legato all’indetraibilità oggettiva dell’IVA consiste nell’evitare che vengano effettuate delle indebite detrazioni, nel momento in cui vengono acquistate dei fabbricati abitativi. Questi, infatti, potrebbero essere utilizzati sia per le attività strettamente legate all’impresa che per motivi completamente estranei a questa. In altre parole i proprietari li potrebbero utilizzare in modo promiscuo.

Il caso preso in esame

La situazione presa in esame costituisce un caso a parte. A fare la differenza è la destinazione che la società immobiliare acquirente ha deciso di dare all’immobile acquistato. Il fatto che eserciti un’attività turistico ricettiva, le cui prestazioni risultano essere a loro volta assoggettate all’Iva (esercitare l’attività di casa vacanza o affittacamere prevede l’applicazione dell’Iva con l’aliquota al 10%) cambia le regole del gioco. L’immobile, a questo punto, indipendentemente da quale potesse essere la sua destinazione, dovrà essere ritenuto strumentale per natura.

Attraverso la risoluzione n. 18/E/2012, l’Agenzia delle Entrate ha, infatti, sottolineato che quando

gli immobili abitativi, (n.d.r. sono) utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affittacamere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono della indetraibilità di cui all’articolo 19 bis 1, comma 1, lettera i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La considerazione, che abbiamo appena visto, trova riscontro nell’interpello n. 844/E/2021, nella risoluzione n. 117/E del 10 agosto 2004 e nella Circolare 12/E del 1° marzo 2007, nella quale si afferma che

gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad IVA con aliquota al 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972.

Le attività turistiche

Di particolare interesse è emerso anche un ulteriore fatto. È possibile continuare a beneficiare della detraibilità dell’Iva anche quando la società immobiliare ha intenzione di affidare ad una società terza l’esercizio dell’attività turistica. Questo particolare emerge dalla documentazione della società immobiliare, nella quale vi è anche la stipula di un contratto di mandato con rappresentanza.

La conseguenza di questo contratto è evidente: la prospettata attività turistica viene effettuata dalla società immobiliare – in continuazione con quella del venditore – appoggiandosi sui servizi di un outsourcer, rispettando completamente la normativa di settore. A seguito di questo accordo, le prestazioni fornite saranno assoggettate ad un’aliquota Iva pari al 10%.

Il fatto che la decisione di appoggiarsi su una società esterna non modifichi i diritti in fatto di Iva della società viene confermata dalla risoluzione n. 18/E del 2012, nella quale si legge:

In conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell’IVA, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative.

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