Comprare o vendere casa, quando non è valido l’accertamento immobiliare

L’Amministrazione finanziaria può adottare il criterio più indicato nel corso dell’accertamento immobiliare. Purché lo comunichi nella motivazione dell’atto. È quanto emerge dalla sentenza n. 31327 della Corte di Cassazione, che ha dovuto esprimersi in relazione alla legittimità dell’operato dell’Amministrazione finanziaria.

Gli uffici preposti, nel momento in cui devono effettuare un accertamento immobiliare ai fini dell’imposta di registro, hanno la possibilità di adottare il criterio più indicato. Ma è necessario che lo indichino all’interno della motivazione. I giudici della Corte di Cassazione hanno spiegato che l’elenco dei criteri per definire la rettifica del valore di un terreno non ha, comunque, alcuna natura tassativa.

Accertamento tributario: i criteri da adottare

La Corte di Cassazione si è mossa a seguito di un ricorso proposto da due contribuenti, che si sono opposti ad una sentenza della Commissione Tributaria Regionale competente territorialmente. La controversia era partita a seguito dell’impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione per l’imposta di registro relativa alla rideterminazione del valore venale di un determinato terreno. Il CTR aveva rigettato l’appello proposto dai due contribuenti contro una sentenza pronunciata dalla Commissione Tributaria Provinciale.

La Commissione Tributaria Regionale aveva deciso, in estrema sintesi, di confermare la decisione di primo grado. I giudici hanno ritenuto che l’amministrazione finanziaria avesse proceduto alla corretta valutazione del cespite: per effettuarla aveva comparato il suo valore con quello delle quotazioni di beni simili.

Soffermandosi, invece, sulle censure che sono state mosse direttamente dai due contribuenti, la Corte di Cassazione ha individuato semplicemente il perimetro entro il quale deve essere applicato il suo giudizio. I giudici hanno constatato semplicemente la presenza di un’anomalia motivazionale, che è diventata una violazione di legge costituzionalmente rilevante. Questo perché risulta essere strettamente connesso con l’esistenza della motivazione in sé.

La rettifica: i motivi che l’hanno determinata

La Commissione Regionale ha messo in evidenza che l’avviso di rettifica e liquidazione, che è stato impugnato dai contribuenti, al suo interno contiene anche una descrizione analitica del bene che è stato trasferito. Sono indicati, inoltre, i criteri che sono stati utilizzati per procedere con l’accertamento dell’imposta dovuta.

Gli uffici preposti sono riusciti a determinare il valore del terreno alienato proprio in ragione delle sue caratteristiche. In particolare si è tenuto conto:

della sua ubicazione;
della sua consistenza;
della conformazione;
della viabilità di accesso;
delle condizioni socio culturali della zona di appartenenza.

Proprio quest’ultima voce risulta essere di particolare importanza, perché risulta essere di particolare pregio e soprattutto in continua ascesa commerciale.

Per determinare l’imposta di registro, infine, l’avviso di rettifica risulta essere completo e quindi legittimo ai sensi degli articoli 51 e 52 del TUIR. Al suo interno, infatti, è contenuta l’indicazione degli atti specifici che sono stati utilizzati e gli estremi della registrazione. Questo ha permesso al contribuente di richiederli e contestarli nel merito. Soffermandosi proprio su questo punto, risulta essere importante richiamare l’articolo 51, comma 3 del TUIR, nel quale è riportato:

Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l’Ufficio del registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma primo avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

Soffermandosi a leggere la norma si scopre che esistono:

il criterio comparativo;
il criterio della capitalizzazione;
il criterio residuale, con il quale è possibile fare riferimento ad altri elementi.

L’avviso di rettifica

Per quanto riguarda l’avviso di rettifica, è bene ricordare che l’articolo 52, comma 2 del TUIR prevede espressamente che:

L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all’articolo 51 in base ai quali è stato determinato, l’indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso.

Mentre nel comma 2 bis è previsto che:

La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L’accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma.

Fatte le suddette premesse la Corte di Cassazione mette in evidenza che le censure colpiscono direttamente i criteri adottati dagli uffici preposti per arrivare alla determinazione della valutazione dell’immobile.

I criteri di valutazione di un immobile

Soffermandosi, invece, sul tema di valutazione del valore di un bene per determinare l’imposta di registro, il citato articolo 51 non fornisce un elenco tassativo di criteri da utilizzare. L’amministrazione finanziaria ha la possibilità di utilizzare il criterio di valutazione che ritiene più idoneo al caso. L’unico obbligo che ha è motivare l’atto impositivo ai sensi dell’articolo 52, comma 2-bis del TUIR. Per farlo deve spiegare espressamente quale sia il criterio che ha adottato effettivamente, fornendo al contribuente le specifiche necessarie per poter esercitare il diritto di difesa. Ma soprattutto per riuscire a delimitare quali siano le ragioni deducibili dell’amministrazione.

In estrema sintesi

Nel momento in cui si apre un accertamento immobiliare, l’Agenzia delle Entrate deve chiarire quali criteri ha adottato per determinare il valore di un terreno o di una qualsiasi proprietà che sia oggetto di una compravendita.

Determinare il corretto valore serve per calcolare l’imposta di registro. L’AdE deve quindi fornire le indicazioni che possono servire ai contribuenti per risalire all’atto contestato, in modo da potersi difendere adeguatamente.

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