Affitti brevi, adesso serve il CIN: come funziona e come richiederlo

Uno dei decreti strettamente connessi alla Legge di Bilancio 2024 – ossia il D.L. n. 145 del 18 dicembre 2023, anche noto come Decreto Anticipi – ha introdotto alcune novità particolarmente importanti per quanto riguarda il settore degli affitti brevi, ossia quei contratti di locazione che non superano i trenta giorni di locazione.

La novità coinvolge principalmente le unità immobiliari che hanno delle finalità turistiche, per le quali è previsto l’obbligo di attribuzione di un codice di identificazione nazionale (CIN).

Su questo tema il Governo Meloni e l’Unione europea stanno lavorando sostanzialmente compatti: l’obiettivo è quello di andare a regolamentare un comparto che risulta essere dominato da piattaforme come Expedia, Booking o Airbnb. Ma nel quale anche i privati risultano essere particolarmente attivi. L’introduzione del codice di identificazione nazionale (CIN) ha una finalità ben precisa: tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato. Ma soprattutto contrastare l’evasione fiscale e le eventuali forme irregolari di ospitalità.

Le novità che riguardano gli affitti brevi, quindi, non hanno come oggetto unicamente il tanto discusso aumento della cedolare secca, ma anche l’introduzione del nuovo codice identificativo nazionale (CIN). Un nuovo obbligo in capo ai contribuenti, il cui mancato adempimento può comportare alcune sanzioni. Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo tutto ciò che è necessario sapere.

Codice Identificativo Nazionale: di cosa si tratta

Con il Decreto Anticipi spunta un emendamento connesso con gli affitti brevi, grazie al quale viene introdotta un’importante novità. Stiamo parlando del Codice Identificativo Nazionale (CIN), strettamente connesso con le locazioni turistiche. Ma cerchiamo di capire come funzionerà questo nuovo obbligo.

Il CIN verrà rilasciato direttamente dal Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata. Il locatore dovrà presentare un’istanza telematica, che prevede:

per i soggetti privati, titolari dell’immobile ricettivo, l’obbligo di comunicare i dati catastali dell’immobile;
per i soggetti che svolgono l’attività in forma imprenditoriale, l’obbligo di comunicare, oltre ai dati catastali, anche l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.

I dati relativi all’immobile ed il codice identificativo nazionale andranno a costituire una banca dati di tutte le strutture turistiche presenti in Italia. Qualora l’unità immobiliare risulti già essere in possesso di un eventuale codice identificativo locale, la Regione o la Provincia autonoma – ossia i due enti territoriali competenti in materia – dovranno ricodificare gli immobili, aggiungendo un prefisso alfanumerico che verrà fornito direttamente dal Ministero del Turismo. Stesso adempimento dovrà essere effettuato dal Comune, nel caso, ovviamente, che siano state attivate delle procedure per fornire dei codici identificativi agli immobili.

CIN: come si fa ad ottenerlo

Per riuscire ad ottenere il Codice Identificativo Nazionale il locatore deve compilare e presentare una dichiarazione sostitutiva, con la quale provveda ad attestare i dati catastali dell’unità immobiliare. Questa è un’operazione molto importante, il cui scopo è quello di garantire la trasparenza e la regolarità delle locazioni turistiche e brevi.

Per poter ottenere il CIN gli immobili destinati agli affitti brevi devono essere dotati di dispositivi, regolarmente funzionanti, che rilevano la presenza di gas combustibili e del monossido di carbonio. Devono, inoltre, essere provvisti di estintori portatili a norma di legge, che siano posizionati in punti accessibili e visibili.

Il proprietario deve esporre il CIN all’esterno dello stabile nel quale è collocato l’appartamento o la struttura proposta in locazione. Nell’esposizione del codice identificativo nazionale devono, comunque vada, essere rispettati eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.

Il codice deve essere indicato in ogni annuncio. Gli intermediari immobiliari e quanti siano deputati a gestire i portali telematici sono obbligati ad indicare il CIN degli immobili offerti.

Quali sanzioni si rischiano

Il CIN diventerà obbligatorio a partire dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui verrà pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale, l’avviso con il quale si attesta l’entrata in funzione della Banca Dati Nazionale e del portale del Ministero del Turismo con il quale viene attribuito il Codice Identificativo Nazionale.

Nel caso in cui non venga rispettato l’obbligo della richiesta e della sua esposizione, i responsabili delle violazioni saranno sottoposti alle seguenti sanzioni:

i locatori sprovvisti di CIN sono soggetti ad una sanzione pecuniaria che può variare da un minimo di 800 ad un massimo di 8.000 euro;
la mancata esposizione del CIN comporta una sanzione compresa tra i 500 ed i 5.000 euro;
i gestori di strutture senza i requisiti di sicurezza sono sottoposti ad una sanzione che può oscillare tra i 600 ed i 6.000 euro;
chi volesse affittare più di quattro immobili senza aver presentato la segnalazione certificata di inizio attività rischia una sanzione tra i 2.000 ed i 10.000 euro.

Spetterà direttamente alla Guardia di Finanza e all’Agenzia delle Entrate effettuare gli opportuni controlli che serviranno ad individuare chi non rispetta la normativa sugli affitti brevi. Compresa l’esposizione del Codice Identificativo Nazionale.

Gli obblighi di sicurezza

All’orizzonte si fa largo un altro importante obbligo relativo agli affitti brevi, soprattutto quelli legati alle locazioni turistiche. Gli immobili utilizzati per questa attività devono rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti. Deve essere rispettata la normativa statale e quella regionale. Una delle regole più importanti prevede che le unità immobiliari siano dotate di dispositivi specifici che servono a rilevare l’eventuale presenza di gas combustibili e del monossido di carbonio. I dispositivi dovranno, ovviamente, essere funzionanti.

Ma non solo: gli estintori portatili dovranno rispettare la normativa e dovranno essere collocati in luoghi visibili ed accessibili. Gli estintori dovranno essere collocati su ogni piano ed uno per ogni 200 metri quadri di pavimenti.

Questi obblighi di sicurezza devono essere rispettati dai proprietari: come abbiamo visto il rischio è quello di andare incontro, almeno per le attività imprenditoriali, a delle sanzioni realmente pesanti.

In sintesi

Una delle novità più importanti che riguardano gli affitti brevi è quella relativa al CIN, il Codice Identificativo Nazionale, che serve ad identificare gli immobili dati in affitto. Da non dimenticare, inoltre, l’obbligo degli estintori e dei dispositivi per rilevare la presenza del gas, la cui installazione è diventata obbligatoria per garantire la sicurezza degli ospiti.

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